6억 이상 주담대 막혔다! 7월 부동산 대출규제 뭐가 달라졌나?

2025년 7월부터 시행된 주택담보대출(주담대) 6억 원 한도 규제가 발표된 직후, 서울의 주담대 신청액이 일주일 만에 50% 넘게 급감했습니다. 강남과 마용성 등 인기 지역의 매수 심리가 꺾이고, 은행권도 대출 심사에 소극적으로 전환하면서 시장은 빠르게 반응 중입니다. 이 글에서는 대출규제 시행 후 실제로 벌어진 변화들을 데이터와 함께 정리해 드립니다.

2025년 7월 대출규제 이후, 시장은 바로 멈춤

“서울 아파트값이 이렇게 올랐는데, 누가 이걸 사나…” 많은 이들이 궁금해하던 질문의 답이 이번 대출규제로 분명해졌습니다.

정부는 2025년 6월 27일, 아무런 예고 없이 주담대 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 초강도 규제를 발표했습니다. 그 이후 단 일주일 만에 서울의 주택담보대출 신청액이 절반 이상 급감하는 상황이 벌어졌습니다.

1. 주담대 최대 6억 원 제한

이제 서울 포함 수도권과 규제지역에서 주택담보대출은 최대 6억 원까지만 받을 수 있습니다.
집값이 10억이라면? 4억 원은 무조건 자비로 준비해야 합니다.

• 적용 시점: 2025년 6월 28일부터
• 적용 지역: 서울 강남·서초·송파·용산 포함 수도권 전역

중도금 대출은 예외지만, 잔금 대출은 예외 없이 제한됩니다.
현금 여력이 없는 수요자는 아예 진입 장벽이 높아진 셈입니다.

2. 다주택자 주담대 완전 금지

이제 2채 이상 보유자는 모든 주담대가 차단됩니다.
LTV 0%는 물론이고, 대출 신청조차 불가능합니다.

• 예: 서울에 1채, 지방에 1채 있어도 대출 불가
• 모든 금융기관 동일 적용

다주택자에 대한 투기 차단 의지가 강하게 반영된 정책입니다.
앞으로는 전액 현금 보유자만 다주택이 가능해집니다.

3. 1주택자 전입 요건 강화

기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 살 경우, 이전에는 “2년 내 처분 약속”만 있으면 되었죠?

이제는 6개월 이내 처분 완료가 필수입니다.

• 7월 집 산다면, 12월까지 기존 집을 팔아야 함
• 미처 팔지 못하면 대출 회수 또는 금리 불이익 가능

매물 증가를 유도하고, 실거주 중심 시장을 만들겠다는 의도입니다.

4. 생애최초 구입자 LTV 축소

그간 생애최초 구입자에게는 최대 80%까지 대출을 허용했지만,
이번 대책으로 70%로 축소됩니다.

• 기존: 10억 아파트 → 8억 대출 가능
• 변경: 10억 아파트 → 7억만 가능

고가 주택에 무리하게 진입하는 신혼부부·청년층의 위험을 줄이기 위한 조치입니다.

5. 대출 만기 단축 + DSR 규제

이전에는 40년짜리 주담대도 가능했지만, 이제는 수도권 및 규제지역은 최대 30년 만기까지만 허용됩니다.

또한, 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 도입되며, 1.5%포인트 가산금리가 반영됩니다.

대출금리 인상 리스크까지 고려해 대출한도를 계산해야 하는 구조로 바뀌었습니다.

6. 전세대출·생활자금 대출 제한

주택을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대도 수도권 2주택 이상 보유자에게는 차단됩니다.

• 대출 한도: 최대 1억 원
• 지방 주택 담보 시에는 현행 유지

현금흐름조차 어려운 다주택자는 이제 매각 외엔 선택지가 제한되는 구조입니다.

 

 

 

일주일 만에 52.7% 감소…은행 주담대 신청량 ‘뚝’

대출 규제가 발표된 첫 주(6월 30일~7월 3일), 서울 지역 은행들의 일평균 주담대 신청액은 약 3,500억 원에 그쳤습니다. 이는 직전 주(6월 23~27일)의 7,400억 원 대비 52.7% 하락한 수치입니다.

특히 발표 당일인 6월 27일에는 하루 동안 무려 1조 원에 달하는 대출 신청이 몰려 ‘막차 타기’ 심리가 극에 달했던 것으로 전해졌습니다. 하지만 이후 수요는 급감했고, 시장은 단숨에 식었습니다.

강남·마용성, 인기 지역부터 먼저 멈췄다

주담대 규제는 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)처럼 고가 아파트 밀집 지역에 먼저 타격을 줬습니다.

집값 평균이 10억 원 이상인 이 지역은 실수요자의 대출 가능 구간(6억 원)으로는 접근이 어려워졌기 때문입니다.

한국부동산원에 따르면, 서울 동남권 매매수급지수는 108.8로 하락 전환되었습니다. 이는 7주 연속 상승세를 마감한 첫 하락 사례로, 시장 분위기의 변화를 보여줍니다.

은행권도 ‘대출 소극 모드’로 전환

단순히 수요 감소만의 문제가 아닙니다. 금융당국은 하반기 가계대출 총량 목표를 절반으로 축소했습니다. 이에 따라 은행들조차 대출을 제한적으로 승인하거나 아예 받지 않는 경우도 많아졌습니다.

은행 관계자 말에 따르면, “지금처럼 신청을 다 승인하면 연간 총량을 맞출 수 없다. 물량 자체를 줄이거나 까다로운 심사가 불가피하다”고 전했습니다.

실행액은 아직 줄지 않았지만 조만간 반영

현재 발표된 수치는 ‘신청액’ 기준입니다. 반면 ‘실행액’은 실제 매매 계약 시점 기준으로 1~3개월 시차가 있습니다.

즉, 5~6월 계약된 매매는 7~8월 실행되기 때문에 당분간은 통계상 대출이 유지되거나 증가하는 착시가 있을 수 있습니다. 그러나 8~9월부터는 본격적으로 감소세가 나타날 것으로 예상됩니다.

생애최초·1주택자도 영향권, 전세대출도 제한

• 생애최초 구입자 LTV: 80% → 70% 축소
• 1주택자: 새 집 구입 시 기존 주택 6개월 내 처분 조건 적용
• 2채 이상 보유자: 생활안정자금 주담대 불가

이로 인해 신혼부부나 젊은 층의 고가 아파트 진입이 더욱 어려워졌고, 영끌 수요도 사실상 차단된 셈입니다.

지금은 대출 전략 점검이 필수

✔ 서울 주담대 신청 절반 이상 급감 ✔ 고가 아파트 매수심리 하락 ✔ 은행의 대출 심사 보수화 ✔ 생애최초·1주택자·전세대출까지 영향

이제는 무리한 레버리지가 아닌, 내 재무 상황에 맞는 계획과 전략이 필요한 시점입니다.

 지금 점검해야 할 체크리스트

• 📌 내가 받을 수 있는 주담대 최대 금액은 얼마인지?
• 📌 6개월 내 기존 주택 매도 요건에 해당되는지?
• 📌 LTV, DSR 조건이 내 소득에 맞는지?
• 📌 추가 자금 조달 계획은 현실적인지?

참고 사이트 모음

• 👉 금융감독원 통합 대출정보 시스템
• 👉 한국부동산원 부동산 매매지수 보기
• 👉 주택금융공사 대출 상품 비교하기

금융감독원 통합홈페이지

 

한국부동산원

 

한국주택금융공사